Comment évaluer le prix d’un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible, bien qu'il ne puisse pas accueillir une construction traditionnelle, peut représenter un investissement intéressant pour de nombreux projets futurs. Cela peut inclure l'aménagement d'un jardin potager, la création d'un parc naturel, la construction d'une habitation modulaire ou l'exploitation agricole, entre autres. Il est donc crucial de connaître sa valeur marchande avant toute décision d'achat ou de vente. L'évaluation du prix d'un terrain non constructible dépend de nombreux facteurs clés, que nous allons explorer dans cet article.

Déterminer le potentiel du terrain

Comprendre le potentiel d'un terrain non constructible est une étape cruciale pour estimer sa valeur. Cela implique d'analyser les contraintes d'urbanisme, l'environnement et le potentiel d'aménagement futur.

Analyse du zonage et des contraintes d'urbanisme

• Les règles d'urbanisme, le plan local d'urbanisme (PLU) et les servitudes imposent des restrictions sur l'utilisation et l'aménagement du terrain. Par exemple, un terrain classé en zone agricole ne pourra pas accueillir une construction résidentielle classique. Cependant, il pourrait être possible d'y construire une habitation modulaire ou un bâtiment agricole.
• Identifier les usages autorisés, tels que l'agriculture, la sylviculture ou les activités industrielles, est crucial. Un terrain dédié à l'exploitation forestière aura une valeur différente d'un terrain destiné à l'agriculture.
• Des risques naturels, comme des zones inondables ou des risques sismiques, peuvent également influencer le prix. Un terrain situé dans une zone à risque sera moins attractif et donc moins cher qu'un terrain situé dans une zone plus sécurisée.

Prenons l'exemple d'un terrain situé en zone agricole à proximité de la ville de Saint-Étienne . S'il est soumis à une servitude de passage pour une ligne électrique à haute tension, sa valeur sera amoindrie, car il sera moins attractif pour les investisseurs souhaitant y aménager un jardin potager.

Analyse de l'environnement et du voisinage

• La topographie du terrain, sa pente, son exposition au soleil et la présence de points d'eau ou de ressources naturelles impactent sa valeur. Un terrain plat et ensoleillé sera plus attractif qu'un terrain en pente et ombragé. La présence d'une source d'eau potable ou d'un cours d'eau peut également influencer sa valeur.
• La proximité des commodités, comme les routes, les transports en commun, les commerces et les écoles, influe sur l'attractivité du terrain. Un terrain proche des commodités aura une valeur plus élevée qu'un terrain isolé. Par exemple, un terrain situé à 500 mètres d'une gare SNCF sera plus attractif qu'un terrain situé à 10 kilomètres de la gare la plus proche.
• La vue, le paysage et l'ambiance générale du voisinage influencent également la valeur du terrain. Un terrain avec une vue imprenable sur la mer sera plus cher qu'un terrain situé dans un quartier industriel. La présence d'un site naturel classé à proximité peut également augmenter sa valeur.

Un terrain situé à proximité d'une route à fort trafic routier sera moins cher qu'un terrain situé dans un quartier résidentiel calme et verdoyant. La présence d'une vue sur un site classé, comme la forêt de Fontainebleau , peut également faire grimper le prix du terrain.

Évaluer le potentiel d'aménagement futur

• L'évolution possible du zonage et des règles d'urbanisme est un facteur important à prendre en compte. Si le zonage du terrain pourrait évoluer vers un zonage plus favorable à la construction, sa valeur augmentera. Par exemple, si une commune décide de modifier son PLU pour autoriser la construction de maisons individuelles dans une zone actuellement réservée à l'agriculture, les terrains situés dans cette zone pourraient prendre de la valeur.
• La possibilité d'une future viabilisation, d'un accès routier ou d'un raccordement aux réseaux est également un facteur important. Un terrain viabilisé et accessible sera plus attractif et donc plus cher qu'un terrain isolé et non viabilisé. En effet, la viabilisation d'un terrain implique des coûts importants, que les investisseurs ne sont pas toujours prêts à supporter.
• Les projets d'aménagement en cours dans la zone peuvent influencer le prix du terrain. Un projet de développement touristique à proximité d'un terrain non constructible augmentera sa valeur. Si la commune de Saint-Tropez décide d'aménager un nouveau port de plaisance, les terrains situés à proximité pourraient prendre de la valeur.

Par exemple, la création d'une nouvelle route à proximité d'un terrain isolé peut en augmenter la valeur, car il sera désormais plus accessible. De même, l'aménagement d'un parc naturel à proximité d'un terrain peut le rendre plus attractif et plus cher. La création d'un sentier de randonnée ou d'un parcours de golf à proximité d'un terrain non constructible peut également en augmenter la valeur.

Réaliser une analyse comparative

Pour évaluer le prix d'un terrain non constructible, il est nécessaire de comparer des terrains similaires et de tenir compte des variations de prix selon la zone géographique et des spécificités du terrain.

Comparer des terrains similaires

• Sélectionner des terrains comparables en termes de surface, de zonage, d'environnement et de potentiel d'aménagement. Par exemple, vous pouvez comparer le prix de vente d'un terrain de 1000 m² situé en zone agricole à proximité d'un village avec le prix de vente d'un terrain de 1000 m² situé en zone agricole à proximité d'une ville.
• Recueillir des informations sur les prix de vente de terrains non constructibles similaires dans la zone. Vous pouvez utiliser des bases de données immobilières, des sites web spécialisés et des agences immobilières locales pour obtenir des données sur les prix de vente. Des sites web comme SeLoger ou Bien'ici peuvent vous fournir des informations sur les prix des terrains non constructibles dans différentes régions.
• Analyser les prix de vente des terrains comparables pour déterminer un prix moyen du mètre carré. Par exemple, si vous constatez que le prix moyen des terrains non constructibles similaires dans la zone est de 50 euros par mètre carré, vous pouvez estimer que le prix du terrain que vous souhaitez acheter sera également d'environ 50 euros par mètre carré.

Par exemple, vous pouvez comparer le prix de vente d'un terrain de 1000 m² situé en zone agricole à proximité du village de Saint-Martin-de-Ré avec le prix de vente d'un terrain de 1000 m² situé en zone agricole à proximité de la ville de La Rochelle .

Tenir compte des variations de prix selon la zone géographique

• L'attractivité d'une zone, le marché immobilier local, la présence de commodités et l'environnement influencent la valeur d'un terrain. Une zone en plein développement, avec une forte croissance démographique et économique, verra les prix des terrains non constructibles augmenter plus rapidement qu'une zone en stagnation.
• Analyser les tendances du marché immobilier local et leurs impacts sur les prix des terrains non constructibles. Les prix des terrains non constructibles dans une zone en plein développement seront plus élevés que dans une zone en stagnation. Par exemple, les prix des terrains non constructibles à proximité de la ville de Lyon sont généralement plus élevés que les prix des terrains non constructibles à proximité de la ville de Clermont-Ferrand .
• Étudier les prix moyens par commune, par zone ou par quartier pour comprendre les variations de prix. Les terrains non constructibles situés dans des zones résidentielles huppées seront plus chers que ceux situés dans des zones moins attractives. Un terrain situé dans un quartier résidentiel de Saint-Germain-en-Laye sera généralement plus cher qu'un terrain situé dans un quartier plus populaire de Paris .

Les prix des terrains non constructibles à la campagne seront généralement moins élevés que les prix des terrains non constructibles en ville. De même, les prix des terrains non constructibles situés dans des zones touristiques, comme la côte d' Azur , seront généralement plus élevés que ceux situés dans des zones rurales.

Prendre en compte les spécificités du terrain

• La forme du terrain, son orientation, la présence d'un accès routier, la nature du sol et la présence d'obstacles influencent son prix. Un terrain rectangulaire et plat sera plus cher qu'un terrain en pente et irrégulier. Un terrain avec un accès direct à la route sera plus attractif qu'un terrain accessible par un chemin étroit. La présence de rochers, d'arbres ou de bâtiments anciens sur le terrain peut également influencer son prix.
• Un terrain avec une vue panoramique sur la mer sera plus cher qu'un terrain sans vue. Un terrain avec un accès direct à l'eau sera également plus attractif et donc plus cher qu'un terrain sans accès à l'eau.

Par exemple, un terrain avec une vue panoramique sur la mer sera plus cher qu'un terrain sans vue. Un terrain avec un accès direct à l'eau, comme un lac ou une rivière, sera également plus attractif et donc plus cher qu'un terrain sans accès à l'eau.

Estimer le prix du mètre carré

Une fois que vous avez collecté les informations nécessaires, vous pouvez estimer le prix du mètre carré du terrain non constructible.

Méthodes d'estimation du prix du mètre carré

• La méthode comparative est la méthode la plus couramment utilisée. Elle consiste à comparer le prix de vente de terrains non constructibles similaires dans la zone. Cette méthode est basée sur l'analyse des transactions immobilières récentes dans la zone et permet d'estimer un prix moyen du mètre carré. Par exemple, si vous constatez que les terrains non constructibles similaires dans la zone se vendent entre 50 et 70 euros par mètre carré, vous pouvez estimer que le prix du terrain que vous souhaitez acheter sera également d'environ 50 à 70 euros par mètre carré.
• La méthode par analogie consiste à comparer le prix de vente de terrains similaires dans des zones voisines. Cette méthode est utilisée lorsque les données sur les prix de vente dans la zone sont limitées. Par exemple, vous pouvez comparer le prix de vente d'un terrain non constructible similaire situé dans une commune voisine à la commune où se trouve le terrain que vous souhaitez acheter. La méthode par analogie prend en compte les similitudes entre les deux terrains, notamment leur surface, leur zonage, leur environnement et leur potentiel d'aménagement.
• La méthode par déduction consiste à déduire le prix du mètre carré en fonction des caractéristiques du terrain, de sa situation géographique et de son potentiel d'aménagement. Cette méthode est basée sur une analyse approfondie des facteurs clés qui influencent la valeur d'un terrain non constructible. Vous pouvez utiliser cette méthode pour estimer un prix initial, qui sera ensuite affiné en tenant compte des informations collectées lors de la phase de comparaison.

Pour illustrer, imaginez un terrain non constructible de 1000 m² situé en zone agricole à proximité du village de Saint-Emilion . En utilisant la méthode comparative, vous pouvez analyser les prix de vente de terrains similaires dans la zone et déterminer un prix moyen du mètre carré. Si le prix moyen est de 100 euros par mètre carré, le prix du terrain sera de 100 000 euros. Si le terrain est situé dans une zone plus attractive, comme la région de Bordeaux , le prix du mètre carré pourrait être plus élevé, atteignant 150 euros par mètre carré.

Déterminer un prix juste du mètre carré

En utilisant les données collectées et les méthodes d'estimation, vous pouvez déterminer une fourchette de prix plausible pour le mètre carré du terrain. Il est important de tenir compte des spécificités du terrain et des facteurs locaux pour ajuster le prix. Un terrain situé dans une zone en pleine expansion, avec un accès facile aux commodités, sera plus cher qu'un terrain isolé et difficile d'accès.

Les facteurs qui peuvent influencer la négociation du prix sont la motivation du vendeur et de l'acheteur, l'état du marché immobilier local et l'urgence de la vente. Si le vendeur est pressé de vendre, il est plus susceptible de négocier le prix. De même, si l'acheteur est très motivé pour acheter le terrain, il est plus susceptible de payer un prix plus élevé.

La prise en compte des coûts supplémentaires

• Les frais de notaire, les taxes foncières, les frais d'aménagement et les coûts de viabilisation sont des coûts supplémentaires à prendre en compte lors de l'estimation du prix final du terrain. Les frais de notaire représentent environ 7% du prix d'achat du terrain. Les taxes foncières varient en fonction de la commune et de la surface du terrain. Les frais d'aménagement, comme la création d'un chemin d'accès, la pose de clôtures ou l'installation de l'électricité et de l'eau, peuvent représenter un coût important. Enfin, la viabilisation d'un terrain, qui consiste à le raccorder aux réseaux d'eau, d'électricité et de gaz, peut également engendrer des coûts supplémentaires.

Il est important de prévoir ces coûts supplémentaires dans votre budget afin de ne pas avoir de mauvaises surprises. Si vous envisagez d'acheter un terrain non constructible de 1000 m² à Toulouse , le coût total du terrain, y compris les frais de notaire et les taxes foncières, pourrait s'élever à 110 000 euros. Si vous souhaitez aménager le terrain et le viabiliser, vous devrez prévoir des coûts supplémentaires, qui pourraient atteindre 20 000 euros. Le coût total de l'investissement pourrait donc s'élever à 130 000 euros.

L'évaluation du prix d'un terrain non constructible est un processus complexe qui exige une analyse approfondie des facteurs clés influençant sa valeur. Cette analyse doit prendre en compte les contraintes d'urbanisme, l'environnement, le potentiel d'aménagement futur, les prix de vente comparables et les coûts supplémentaires. En utilisant les méthodes et les conseils présentés dans cet article, vous pourrez obtenir une estimation précise du prix d'un terrain non constructible et prendre des décisions éclairées.